Nemovitosti
Koupě nemovitosti v Kambodži jako cizinec
Byt nad přízemím můžete vlastnit přímo, pozemek jen přes nájem, firmu nebo trust. Ukážeme vám rozdíly, náklady a rizika dřív, než pošlete první zálohu.
- Prověrka titulu a developera před zálohou
- Daně a poplatky spočítané předem
- Správa nemovitosti, když žijete v Evropě
Čtyři čísla, která byste měli znát
- nejvyšší podíl cizinců na bytových jednotkách v jedné budově
- 70 %
- převodní daň z ceny, obvykle ji platí kupující
- 4 %
- roční daň z odhadní hodnoty nad 100 mil. KHR
- 0,1 %
- daň z kapitálových výnosů z nemovitostí od 1. 1. 2027
- 20 %
Zdroje: zákon o vlastnictví jednotek cizinci z roku 2010, Knight Frank, IPS Cambodia, DFDL. Stav k 5. 11. 2026.
Právní rámec
Co může cizinec vlastnit
Přímo jen byt nad přízemím. K pozemku, vile nebo shophousu vede cesta přes zapsaný nájem, firmu 51/49 nebo trust.
| Byt nad přízemím | Pozemek | Vila s pozemkem | Shophouse | Dlouhodobý nájem | Firma 51/49 | Trust | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Cizinec vlastní přímo | ano | ne | ne | ne | nájemní právo | podíl nejvýše 49 % | jako beneficient |
| Hard title | strata title na vaše jméno | ověřit, zda nejde o soft title | ověřit, zda nejde o soft title | ověřit, zda nejde o soft title | nájem zapsaný na katastru | titul zní na firmu | titul zní na trustee |
| Lze zdědit | ano, dědic musí splnit podmínky | podle struktury | podle struktury | podle struktury | podle smlouvy | ano | ano |
| Doba držení | neomezeně | podle struktury | podle struktury | podle struktury | 15 až 50 let, obnovitelný | neomezeně | nejvýše 100 let |
| Míra rizika | nižší | podle struktury | podle struktury | podle struktury | nižší, pokud je zapsán | střední | střední |
Byt: cizinci smějí mít nejvýše 70 % plochy soukromých jednotek v budově a budova nesmí ležet do 30 km od pozemní hranice, pokud není ve zvláštní ekonomické zóně nebo ve významné městské oblasti. Shophouse má přízemí a obvykle stojí na vlastním pozemku, proto jej cizinec přímo nevlastní. Pravidla dědění a nejdelší délku nájmu uvádějí zdroje rozdílně, pro váš případ je ověříme s advokátem. Nominee záměrně neuvádíme, protože není právně uznán.
Tituly
Hard title, soft title a strata title
Podle praxe na trhu by zahraniční kupující měl trvat na hard title nebo strata title. Právní oporu tohoto doporučení ověřujeme u každé konkrétní nemovitosti.
-
Hard title
Katastrální titul zapsaný u ministerstva pro správu půdy (MLMUPC). Dává nejsilnější ochranu a měl by ho mít pozemek pod vaší vilou i pozemek pod celou bytovou budovou.
Standard, který chcete vidět -
Soft title
Osvědčení o držbě, které vydává místní obec (sangkat). Je běžný, ale slabší a rizikovější. Mimo velká města, například v Kampotu, patří kvalita titulu k hlavním rizikům.
Vyšší riziko -
Strata title
Titul k jednotce v budově se spoluvlastnictvím. Cizinec jej dostane na své jméno, jeho vydání po dokončení stavby ale může trvat i několik měsíců.
Pro byty nad přízemím
Postup
Jak probíhá koupě bytu
Typický postup podle Knight Frank a dalších místních průvodců. Lhůty jsou orientační a liší se podle projektu.
- I
Výběr a rezervace
orientačně 2 až 8 týdnů
Vybereme jednotky nad přízemím v budovách s volnou zahraniční kvótou. Po výběru se obvykle platí rezervační záloha; doporučujeme ji vázat na výsledek prověrky.
- II
Právní prověrka
orientačně 1 až 3 týdny
Licence developera, stavební povolení, titul celého pozemku, schválení budovy jako domu se spoluvlastnictvím, volná kvóta pro cizince, zástavy a sankční seznamy protistrany.
- III
Kupní smlouva (SPA)
u novostaveb podle milníků
Smlouvu zkontrolujeme dřív, než ji podepíšete. U projektů ve výstavbě se platí po splátkách podle stavebních milníků, ne předem.
- IV
Platba ze zahraničí
Peníze posíláte přes banku a s doklady o jejich původu. Ceny jsou v dolarech, takže nesete jen kurzové riziko mezi korunou nebo eurem a dolarem.
- V
Převod a převodní daň 4 %
při dokončení
Při dokončení se u daňové správy GDT zaplatí převodní daň 4 %, pokud se neuplatní osvobození, a převod se zapíše na katastrálním úřadě.
- VI
Zápis strata title
orientačně několik měsíců
Katastr vydá strata title na vaše jméno. Do té doby uchováváme kupní smlouvu, doklady o platbách a potvrzení o zaplacení daně.
- VII
Správa nemovitosti
průběžně
Registrace k roční dani z nemovitosti, výběr správce, hledání nájemníků a výběr nájmu, když žijete v Evropě.
Náklady
Daně a poplatky
Kambodža nemá smlouvu o zamezení dvojího zdanění s Českem, Slovenskem, Maďarskem ani Polskem. Příjmy z nemovitosti proto řešíte i podle domácího práva.
| Položka | Výše | Kdy a kdo platí | Na co pamatovat |
|---|---|---|---|
| Převodní daň (stamp duty) | 4 % z převodní hodnoty | Při převodu u GDT, obvykle kupující | Do 31. 12. 2026 platí úlevy: první bydlení do 210 000 USD bez daně, nad tuto hranici se 210 000 USD odečte. Podmínkou je, že nevlastníte jinou zapsanou nemovitost. Zda se úleva vztahuje i na cizince, zdroje nepotvrzují, proto s ní předem nepočítejte. |
| Transakční náklady celkem | asi 3,9 až 6,5 % ceny | Při koupi | Převodní daň plus právní, notářské a realitní poplatky (Global Property Guide). |
| Roční daň z nemovitosti | 0,1 % z odhadní hodnoty nad 100 mil. KHR (asi 25 000 USD) | Každý rok, v minulosti do 30. září | Termín pro rok 2026 ověříme. K dani připočtěte poplatky za správu budovy podle konkrétního domu. |
| Daň z příjmu z nájmu | srážka 14 % u nerezidenta, 10 % u rezidenta | Srazí ji nájemce, pokud je to firma | Některé zdroje uvádějí u nerezidentů 10 %. Povinnosti soukromých pronajímatelů zdroje jednoznačně nepopisují, ověříme je pro váš případ. |
| Daň z kapitálových výnosů | 20 % ze zisku, nebo paušálně asi 4 % z prodejní ceny | Při prodeji od 1. 1. 2027 | Prodej nemovitosti v roce 2026 je ještě bez této daně. Paušál počítá s odpočtem nákladů ve výši 80 % ceny. Odklady se obvykle vyhlašují na konci roku, v prosinci 2026 stav ověříme. |
| Daň z nevyužitého pozemku | existuje, sazbu ověříme | Každý rok | Týká se vás, pokud přes firmu nebo trust držíte nezastavěný pozemek. |
Stav k 5. 11. 2026. Zdroje: MEF Notification No. 001 ze 16. 1. 2026 (úlevy z převodní daně), Prakas 496 a Notification No. 041 (daň z kapitálových výnosů), PwC, Knight Frank, IPS Cambodia, Global Property Guide.
Trh
Ceny a výnosy podle lokality
Nabídkové ceny jsou nízké na poměry regionu, výnosy ale nejsou takové, jaké slibují brožury. Čísla níže jsou nabídky, ne uzavřené obchody.
| Lokalita | Cena bytu (nabídky) | Nájem (medián) | Hrubý výnos | Pro koho |
|---|---|---|---|---|
| Phnom Penh, celé město | asi 1 633 USD/m²; nejvyšší segment přes 2 800 USD/m² | 799 USD | asi 4,8 % | Základna pro většinu investorů |
| BKK1 | asi 2 742 USD/m² (stránka možná neaktuální) | 1 086 USD | asi 6,1 % | Nováčci a profesionálové, živý nájemní trh |
| Daun Penh a nábřeží | asi o 33 % nad cenou města | asi 800 USD | asi 2,9 % | Životní styl, butikové ubytování, historické shophousy |
| Chamkarmon | asi 2 342 USD/m² | bez údaje | asi 3,8 % | Rodiny a dlouhodobí expati |
| Tonle Bassac a Koh Pich | asi 2 466 USD/m² | 850 USD (byty) | asi 5,1 % | Prémiové výškové bydlení; na Koh Pich je velká nabídka |
| Toul Tom Poung | pozemky 1 600 až 7 300 USD/m² (2023) | asi 550 USD | bez údaje | Digitální nomádi a kreativci |
| Toul Kork | asi 1 450 USD/m² (nedatovaná zpráva) | 600 USD (byty) | asi 3,6 % | Rodiny, vily, místní nájemní trh |
| Sen Sok | asi 1 504 USD/m² | bez údaje | asi 4,8 % | Domy v boreyích; velká budoucí nabídka |
| 7 Makara | asi 1 890 USD/m² | bez údaje | asi 5,5 % | Investoři zaměření na výnos |
| Chroy Changvar | asi 1 500 USD/m² | 450 USD (byty) | asi 3,6 % | Výhled na řeku, velký výběr pro nájemce |
| Siem Reap | 1 900 až 2 800 USD/m² (IPS, 2025) | 400 USD (byty) | asi 4,0 % | Penzisté a hotelnictví; závislost na turismu |
| Sihanoukville | Ream asi 1 781 USD/m²; byty s výhledem na moře od 55 000 až 86 000 USD | 450 USD (s jednou ložnicí asi 415 USD) | nejisté, agentury uvádějí 4 až 12 % | Jen zkušení investoři; vysoké riziko |
| Kampot | domy, medián nabídek 165 000 až 190 000 USD | 400 USD | bez spolehlivých dat | Penzisté a tvůrci; malý a málo likvidní trh |
Zdroje: nabídkové ceny a nájmy z portálu realestate.com.kh (stav při rešerši v listopadu 2026, některé stránky mohou být starší), nejvyšší segment Phnom Penhu podle CBRE za 4. čtvrtletí 2025 převzatý z Global Property Guide, Siem Reap podle IPS Cambodia. Hrubý výnos je roční nájem dělený cenou, před náklady, daněmi a neobsazeností. Místní média a makléři uvádějí 6 až 9 %; za realistické považujeme 4 až 6 % hrubého výnosu a 6 až 8 % jen u dobře koupených a dobře pronajatých bytů.
Rizika
Na co si dát pozor
Rok 2026 je trhem kupujícího s prostorem pro vyjednávání. Právě proto se vyplatí prověřit vše dřív, než zaplatíte.
Nominee a právní struktura
- Nepřijímejte nominee, tedy Kambodžana, který drží titul za vás. Zákon s takovým uspořádáním pro cizince nepočítá.
- U firmy 51/49 trvejte na akcionářské smlouvě, zástavách a kontrole nad vedením firmy.
- Nájem delší než 15 let nechte zapsat na katastrálním úřadě, jinak nemusí platit vůči třetím osobám.
- U trustu ověřte licenci trustee u Trust Regulator při NBFSA.
Převis nabídky a prodejnost
- V Phnom Penhu bylo koncem roku 2025 podle CBRE asi 80 000 bytů; Knight Frank jinou metodou napočítal 61 564 jednotek v 1. pololetí 2025.
- Ceny nových bytů jsou stále pod vrcholem z roku 2019 a další prodej bývá pomalý.
- Nabídková cena není cena uzavřeného obchodu; v Sihanoukville je rozdíl obzvlášť velký.
- Počítejte s výnosem z nájmu a delším horizontem, ne s rychlým přeprodejem.
Nedokončené projekty
- V Sihanoukville úřady v roce 2022 napočítaly 1 155 nedokončených budov, v lednu 2024 stále 362.
- U projektů ve výstavbě plaťte jen podle skutečně dosažených milníků stavby.
- Ověřte stavební povolení a titul k celému pozemku, nejen ke své jednotce.
- Dávejte přednost hotovým budovám s doloženými nájmy.
Prověrka developera
- Licence developera a schválení budovy jako domu se spoluvlastnictvím.
- Volná kvóta: cizinci smějí mít nejvýše 70 % plochy soukromých jednotek.
- Budova neleží do 30 km od pozemní hranice, pokud není ve zvláštní ekonomické zóně nebo ve významné městské oblasti.
- Zástavy a břemena na pozemku i na jednotce.
- Developer ani jeho vlastníci nejsou na sankčních seznamech OFAC, Spojeného království a EU.
- Auditované výkazy: licencovaný developer má podle Prakas 063 audit povinný.
Časté otázky
Mohu jako Čech koupit byt v Kambodži na své jméno?
Ano. Cizinec může vlastnit jednotku nad přízemím v budově se strata title, pokud cizinci v budově nemají víc než 70 % plochy soukromých jednotek. Budova nesmí ležet do 30 km od pozemní hranice, s výjimkou zvláštních ekonomických zón a významných městských oblastí.
Mohu koupit pozemek nebo vilu?
Přímo ne. Ústava vyhrazuje vlastnictví půdy Kambodžanům a kambodžským firmám. Cizinec může pozemek užívat na základě dlouhodobého nájmu, držet jej přes firmu s 51 % kambodžského partnera nebo přes trust s licencovaným trustee.
Jak dlouho může trvat nájem pozemku?
Občanský zákoník počítá s dlouhodobým nájmem na 15 až 50 let s možností obnovy. Nájem delší než 15 let je třeba zapsat na katastrálním úřadě. V praxi se objevují i nájmy na 70 nebo 99 let, zdroje se ale rozcházejí, proto délku ověřujeme s advokátem.
Jak funguje firma 51/49?
Kambodžský partner drží 51 %, vy 49 % a pozemek je zapsaný na firmu. Vaše ochrana stojí na akcionářské smlouvě, zástavách a kontrole nad vedením. Riziko je střední, protože většinu má partner.
Co mi přinese trust?
Licencovaný trustee podle zákona o trustech z roku 2019 drží nemovitost ve váš prospěch a podléhá dohledu Trust Regulator při NBFSA. Je to nová struktura a trustee s delší historií je zatím málo. Pozemek navíc nelze po skončení trustu jednoduše převést na zahraničního beneficienta.
Mohou byt po mně zdědit děti?
Byt v osobním vlastnictví se dědí, dědic ale musí splňovat podmínky pro vlastnictví; detaily ověřujeme s advokátem. Pokud vám jde hlavně o nástupnictví, trust umožňuje určit beneficienty předem. Jak se k zahraničnímu trustu postaví vaše domácí dědické a daňové právo, je třeba ověřit u poradce doma.
Platí pro mě osvobození od převodní daně?
Do 31. 12. 2026 platí úlevy pro první bydlení do 210 000 USD a pro domy v boreyích. Zdroje nepotvrzují, že se vztahují i na cizince, a převod musí proběhnout do konce roku. Do kalkulace proto počítáme plná 4 % a osvobození ověříme zvlášť.
Zaplatím daň, když nemovitost prodám?
Prodej nemovitosti v roce 2026 je ještě bez daně z kapitálových výnosů. Od 1. 1. 2027 platí 20 % ze skutečného zisku, nebo paušálně asi 4 % z prodejní ceny. Odklady se v minulosti vyhlašovaly na konci roku, proto stav v prosinci 2026 znovu ověříme.
Jaký výnos z pronájmu je realistický?
Nabídková data ukazují v Phnom Penhu hrubý výnos zhruba 3 až 6 % podle čtvrti. Místní média uvádějí 6 až 9 %. Za realistické považujeme 4 až 6 % hrubého, čistý výnos po nákladech, daních a neobsazenosti je nižší.
Je lepší koupit byt ve výstavbě, nebo hotový?
Investoři se v posledních letech přesouvají k hotovým bytům s doloženým nájmem. Příklad Sihanoukville ukázal, jak dopadají stavby, které developer nedokončí. Pokud kupujete ve výstavbě, plaťte jen podle dosažených milníků a prověřte developera i titul celého pozemku.
Probereme váš konkrétní nákup
Pošlete nám odkaz na nemovitost, nebo jen představu o lokalitě a rozpočtu. Na konzultaci vám řekneme, jakou cestu vlastnictví zvolit, co prověřit a s jakými náklady počítat.
Zdroje Aktualizováno: listopad 2026
- 1. Tilleke & Gibbins: regionální průvodce nemovitostmi 2023
- 2. DFDL: vlastnictví bytů cizinci
- 3. Emerhub: koupě nemovitosti cizincem
- 4. Knight Frank: jak koupit nemovitost v Kambodži
- 5. Knight Frank: daň z nemovitosti
- 6. IPS Cambodia: úlevy z převodní daně do konce roku 2026
- 7. DFDL: odklad daně z kapitálových výnosů u nemovitostí
- 8. IPS Cambodia: daň z kapitálových výnosů z nemovitostí
- 9. realestate.com.kh: je nominee bezpečný?
- 10. realestate.com.kh: průvodce oblastmi Phnom Penhu
- 11. Global Property Guide: vývoj cen v Kambodži (data CBRE)
- 12. IPS Cambodia: trh v Siem Reapu 2025