Ingatlanok
Ingatlanvásárlás Kambodzsában külföldiként
Emeleti lakást közvetlenül is birtokolhat, telket csak bérleten, cégen vagy truston keresztül. Megmutatjuk a különbségeket, a költségeket és a kockázatokat, még mielőtt elküldené az első előleget.
- Az okirat és a fejlesztő átvilágítása az előleg előtt
- Előre kiszámolt adók és illetékek
- Ingatlankezelés, amíg Ön Európában él
Négy szám, amelyet érdemes ismernie
- a külföldiek legmagasabb aránya a lakóegységekből egy épületen belül
- 70%
- vagyonátruházási illeték a vételár után, általában a vevő fizeti
- 4%
- éves adó a 100 millió KHR feletti becsült érték után
- 0,1%
- az ingatlanok tőkenyereségének adója 2027. január 1. napjától
- 20%
Források: a külföldiek társasházi tulajdonáról szóló 2010. évi törvény, Knight Frank, IPS Cambodia, DFDL. Állapot: 2026. november 5.
Jogi keret
Mit birtokolhat egy külföldi
Közvetlenül csak emeleti lakást. Telekhez, villához vagy shophouse épülethez bejegyzett bérleten, 51/49 arányú cégen vagy truston keresztül vezet az út.
| Emeleti lakás | Telek | Villa telekkel | Shophouse | Hosszú távú bérlet | 51/49 arányú cég | Trust | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Közvetlen külföldi tulajdon | igen | nem | nem | nem | bérleti jog | legfeljebb 49% részesedés | kedvezményezettként |
| Tulajdoni okirat | strata title okirat az Ön nevére | ellenőrizni kell, hogy nem soft title | ellenőrizni kell, hogy nem soft title | ellenőrizni kell, hogy nem soft title | a földhivatalban bejegyzett bérlet | az okirat a cég nevén szól | az okirat a vagyonkezelő nevén szól |
| Örökölhető | igen, de az örökösnek meg kell felelnie a feltételeknek | a struktúrától függ | a struktúrától függ | a struktúrától függ | a szerződéstől függ | igen | igen |
| Időtartam | korlátlan | a struktúrától függ | a struktúrától függ | a struktúrától függ | 15 és 50 év között, megújítható | korlátlan | legfeljebb 100 év |
| Kockázati szint | alacsonyabb | a struktúrától függ | a struktúrától függ | a struktúrától függ | alacsonyabb, ha bejegyezték | közepes | közepes |
Lakás: a külföldiek egy épületben a magántulajdonú egységek alapterületének legfeljebb 70 százalékát birtokolhatják, és az épület nem állhat a szárazföldi határ 30 km sugarú körzetében, kivéve, ha különleges gazdasági övezetben vagy kiemelt városi területen fekszik. A shophouse épületnek földszintje van, és általában saját telken áll, ezért külföldi közvetlenül nem birtokolhatja. Az öröklés szabályait és a bérlet leghosszabb időtartamát a források eltérően adják meg, ezért az Ön esetében ügyvéddel ellenőrizzük. A strómann (nominee) megoldást szándékosan nem tüntetjük fel, mert jogilag nem elismert.
Okiratok
Hard title, soft title és strata title
A piaci gyakorlat szerint a külföldi vevőnek hard title vagy strata title okirathoz kell ragaszkodnia. Ennek az ajánlásnak a jogi alapját minden konkrét ingatlannál ellenőrizzük.
-
Hard title
A földügyi minisztériumnál (MLMUPC) bejegyzett telekkönyvi okirat. Ez nyújtja a legerősebb védelmet, és ilyennel kell rendelkeznie a villája alatti teleknek, valamint a teljes lakóépület alatti teleknek is.
Ezt a szintet érdemes elvárnia -
Soft title
A helyi önkormányzat (sangkat) által kiadott birtoklási igazolás. Gyakori, de gyengébb és kockázatosabb. A nagyvárosokon kívül, például Kampotban, az okirat minősége a fő kockázatok közé tartozik.
Nagyobb kockázat -
Strata title
Tulajdoni okirat egy társasházi egységre. A külföldi a saját nevére kapja meg, kiállítása azonban az építkezés befejezése után akár több hónapig is eltarthat.
Emeleti lakásokhoz
Menete
Hogyan zajlik a lakásvásárlás
Jellemző menet a Knight Frank és más helyi útmutatók szerint. A határidők tájékoztató jellegűek, és projektenként eltérnek.
- I
Kiválasztás és foglalás
tájékoztató jelleggel 2 és 8 hét között
Emeleti lakásokat választunk olyan épületekben, ahol van még szabad külföldi kvóta. A kiválasztás után általában foglalót kell fizetni; azt javasoljuk, hogy ezt az átvilágítás eredményéhez kösse.
- II
Jogi átvilágítás
tájékoztató jelleggel 1 és 3 hét között
A fejlesztő engedélye, az építési engedély, a teljes telek tulajdoni okirata, az épület társasházként való jóváhagyása, a külföldiek szabad kvótája, a jelzálogjogok és a szerződő fél ellenőrzése a szankciós listákon.
- III
Adásvételi szerződés (SPA)
új építésű lakásoknál a mérföldkövek szerint
A szerződést még az aláírás előtt átnézzük. Épülő projekteknél a fizetés részletekben, az építési mérföldkövek szerint történik, nem előre.
- IV
Fizetés külföldről
A pénzt bankon keresztül, az eredetét igazoló dokumentumokkal együtt utalja. Az árak dollárban vannak, így csak a forint vagy az euró és a dollár közötti árfolyamkockázatot viseli.
- V
Átírás és 4 százalékos illeték
teljesítéskor
A teljesítéskor az adóhatóságnál (GDT) megfizetik a 4 százalékos vagyonátruházási illetéket, ha nem érvényesíthető mentesség, majd az átírást bejegyzik a földhivatalban.
- VI
A strata title bejegyzése
tájékoztató jelleggel néhány hónap
A földhivatal kiállítja a strata title okiratot az Ön nevére. Addig megőrizzük az adásvételi szerződést, a fizetési bizonylatokat és az adó megfizetésének igazolását.
- VII
Ingatlankezelés
folyamatosan
Regisztráció az éves ingatlanadóra, kezelő kiválasztása, bérlők keresése és a bérleti díj beszedése, amíg Ön Európában él.
Költségek
Adók és illetékek
Kambodzsának sem Magyarországgal, sem Csehországgal, Szlovákiával vagy Lengyelországgal nincs kettős adóztatást elkerülő egyezménye. Az ingatlanból származó jövedelmet ezért a hazai jog szerint is kezelnie kell.
| Tétel | Mérték | Mikor és ki fizeti | Mire figyeljen |
|---|---|---|---|
| Vagyonátruházási illeték (stamp duty) | Az átruházási érték 4 százaléka | Az átírásnál az adóhatóságnál (GDT), általában a vevő | 2026. december 31. napjáig kedvezmények érvényesek: az első, legfeljebb 210 000 USD értékű lakóingatlan illetékmentes, e határ felett pedig 210 000 USD levonható. Feltétel, hogy ne legyen más bejegyzett ingatlana. A források nem erősítik meg, hogy a kedvezmény külföldiekre is vonatkozik, ezért előre ne számoljon vele. |
| Tranzakciós költségek összesen | a vételár kb. 3,9 és 6,5 százaléka között | Vásárláskor | Az illeték, valamint az ügyvédi, közjegyzői és ingatlanügynöki díjak (Global Property Guide). |
| Éves ingatlanadó | A 100 millió KHR (kb. 25 000 USD) feletti becsült érték 0,1 százaléka | Évente, korábban szeptember 30. napjáig | A 2026. évi határidőt ellenőrizzük. Az adón felül számoljon az adott épület kezelési díjaival is. |
| A bérleti jövedelem adója | nem rezidensnél 14%, rezidensnél 10% forrásadó | A bérlő vonja le, ha cég | Egyes források a nem rezidenseknél 10 százalékot említenek. A magánszemély bérbeadók kötelezettségeit a források nem írják le egyértelműen, ezeket az Ön esetére ellenőrizzük. |
| A tőkenyereség adója | a nyereség 20 százaléka, vagy átalányban az eladási ár kb. 4 százaléka | Eladáskor, 2027. január 1. napjától | A 2026. évben történő eladást még nem terheli ez az adó. Az átalány az eladási ár 80 százalékának megfelelő költséglevonással számol. A halasztásokat általában év végén jelentik be, a helyzetet 2026 decemberében ellenőrizzük. |
| A beépítetlen telek adója | létezik, a mértékét ellenőrizzük | Évente | Önt is érinti, ha cégen vagy truston keresztül beépítetlen telket birtokol. |
Állapot: 2026. november 5. Források: MEF Notification No. 001, 2026. január 16. (illetékkedvezmények), Prakas 496 és Notification No. 041 (a tőkenyereség adója), PwC, Knight Frank, IPS Cambodia, Global Property Guide.
Piac
Árak és hozamok helyszínenként
A kínálati árak a régióhoz képest alacsonyak, a hozamok azonban nem olyanok, amilyeneket a prospektusok ígérnek. Az alábbi számok kínálati árak, nem lezárt ügyletek.
| Helyszín | Lakásár (kínálat) | Bérleti díj (medián) | Bruttó hozam | Kinek ajánlott |
|---|---|---|---|---|
| Phnom Penh, a teljes város | kb. 1 633 USD/m²; a legfelső szegmens 2 800 USD/m² felett | 799 USD | kb. 4,8% | A legtöbb befektető bázisa |
| BKK1 | kb. 2 742 USD/m² (az oldal talán nem friss) | 1 086 USD | kb. 6,1% | Újonnan érkezők és szakemberek, élénk bérleti piac |
| Daun Penh és a folyópart | kb. 33 százalékkal a városi ár felett | kb. 800 USD | kb. 2,9% | Életstílus, butikszállások, történelmi shophouse épületek |
| Chamkarmon | kb. 2 342 USD/m² | nincs adat | kb. 3,8% | Családok és hosszabb ideje itt élő expatok |
| Tonle Bassac és Koh Pich | kb. 2 466 USD/m² | 850 USD (lakások) | kb. 5,1% | Prémium lakások toronyházakban; a Koh Pich szigeten nagy a kínálat |
| Toul Tom Poung | telkek 1 600 és 7 300 USD/m² között (2023) | kb. 550 USD | nincs adat | Digitális nomádok és kreatívok |
| Toul Kork | kb. 1 450 USD/m² (dátum nélküli jelentés) | 600 USD (lakások) | kb. 3,6% | Családok, villák, helyi bérleti piac |
| Sen Sok | kb. 1 504 USD/m² | nincs adat | kb. 4,8% | Házak borey lakóparkokban; nagy jövőbeli kínálat |
| 7 Makara | kb. 1 890 USD/m² | nincs adat | kb. 5,5% | Hozamorientált befektetők |
| Chroy Changvar | kb. 1 500 USD/m² | 450 USD (lakások) | kb. 3,6% | Kilátás a folyóra, nagy választék a bérlőknek |
| Siem Reap | 1 900 és 2 800 USD/m² között (IPS, 2025) | 400 USD (lakások) | kb. 4,0% | Nyugdíjasok és vendéglátás; függés a turizmustól |
| Sihanoukville | Ream térségében kb. 1 781 USD/m²; tengerre néző lakások 55 000 és 86 000 USD között | 450 USD (egy hálószobás lakás kb. 415 USD) | bizonytalan, az ügynökségek 4 és 12% közötti értéket említenek | Csak tapasztalt befektetőknek; magas kockázat |
| Kampot | házak, a kínálat mediánja 165 000 és 190 000 USD között | 400 USD | nincs megbízható adat | Nyugdíjasok és alkotók; kicsi, kevéssé likvid piac |
Források: kínálati árak és bérleti díjak a realestate.com.kh portálról (a 2026. novemberi kutatás állapota szerint, egyes oldalak régebbiek lehetnek), Phnom Penh legfelső szegmense a CBRE adatai szerint (2025, negyedik negyedév) a Global Property Guide közlésében, Siem Reap az IPS Cambodia szerint. A bruttó hozam az éves bérleti díj osztva az árral, a költségek, adók és az üresen állás előtt. A helyi média és az ingatlanügynökök 6 és 9% közötti értéket említenek; reálisnak 4 és 6% közötti bruttó hozamot tartunk, 6 és 8% közöttit pedig csak jól megvásárolt és jól bérbe adott lakásoknál.
Kockázatok
Mire figyeljen
A 2026. év a vevők piaca, van tér az alkura. Éppen ezért érdemes mindent ellenőrizni, mielőtt fizet.
Strómann és jogi struktúra
- Ne fogadjon el strómannt (nominee), vagyis olyan kambodzsai személyt, aki az Ön helyett tartja a tulajdonjogot. A törvény a külföldiek számára nem számol ilyen konstrukcióval.
- Az 51/49 arányú cégnél ragaszkodjon részvényesi megállapodáshoz, zálogjogokhoz és a cégvezetés feletti ellenőrzéshez.
- A 15 évnél hosszabb bérletet jegyeztesse be a földhivatalban, különben harmadik személyekkel szemben nem feltétlenül érvényes.
- Trust esetén ellenőrizze a vagyonkezelő (trustee) engedélyét az NBFSA mellett működő Trust Regulator hatóságnál.
Túlkínálat és értékesíthetőség
- Phnom Penhben a CBRE szerint 2025 végén kb. 80 000 lakás volt; a Knight Frank más módszerrel 2025 első félévében 61 564 egységet számolt.
- Az új lakások árai még mindig a 2019. évi csúcs alatt vannak, és a továbbértékesítés gyakran lassú.
- A kínálati ár nem a lezárt ügylet ára; Sihanoukville városában különösen nagy a különbség.
- Bérleti hozammal és hosszabb időtávval számoljon, ne gyors továbbértékesítéssel.
Befejezetlen projektek
- Sihanoukville városában a hatóságok a 2022. évben 1 155 befejezetlen épületet számoltak össze, 2024 januárjában még mindig 362 épületet.
- Épülő projekteknél csak a ténylegesen elért építési mérföldkövek szerint fizessen.
- Ellenőrizze az építési engedélyt és a teljes telek tulajdoni okiratát, ne csak a saját egységére vonatkozót.
- Részesítse előnyben a kész, igazolt bérbeadással rendelkező épületeket.
A fejlesztő átvilágítása
- A fejlesztő engedélye és az épület társasházként való jóváhagyása.
- Szabad kvóta: a külföldiek a magántulajdonú egységek alapterületének legfeljebb 70 százalékát birtokolhatják.
- Az épület nincs a szárazföldi határ 30 km sugarú körzetében, kivéve, ha különleges gazdasági övezetben vagy kiemelt városi területen fekszik.
- Jelzálogjogok és terhek a telken és az egységen is.
- Sem a fejlesztő, sem a tulajdonosai nem szerepelnek az OFAC, az Egyesült Királyság és az EU szankciós listáin.
- Auditált beszámolók: a Prakas 063 rendelet szerint az engedéllyel rendelkező fejlesztő könyvvizsgálata kötelező.
Gyakori kérdések
Vásárolhatok magyar állampolgárként lakást Kambodzsában a saját nevemre?
Igen. Külföldi birtokolhat emeleti egységet strata title okirattal rendelkező épületben, ha a külföldiek az épületben a magántulajdonú egységek alapterületének legfeljebb 70 százalékával rendelkeznek. Az épület nem lehet a szárazföldi határ 30 km sugarú körzetében, kivéve a különleges gazdasági övezeteket és a kiemelt városi területeket.
Vásárolhatok telket vagy villát?
Közvetlenül nem. Az alkotmány a földtulajdont a kambodzsai állampolgároknak és a kambodzsai cégeknek tartja fenn. Külföldi hosszú távú bérlet alapján használhatja a telket, birtokolhatja egy olyan cégen keresztül, amelyben 51 százalék a kambodzsai partneré, vagy egy engedéllyel rendelkező vagyonkezelővel (trustee) működő truston keresztül.
Meddig tarthat egy telekbérlet?
A polgári törvénykönyv 15 és 50 év közötti, megújítható hosszú távú bérlettel számol. A 15 évnél hosszabb bérletet be kell jegyeztetni a földhivatalban. A gyakorlatban 70 vagy 99 éves bérletek is előfordulnak, a források azonban eltérnek, ezért az időtartamot ügyvéddel ellenőrizzük.
Hogyan működik az 51/49 arányú cég?
A kambodzsai partner 51 százalékkal, Ön 49 százalékkal rendelkezik, a telket pedig a cég nevére jegyzik be. Az Ön védelmét a részvényesi megállapodás, a zálogjogok és a cégvezetés feletti ellenőrzés adja. A kockázat közepes, mivel a többség a partneré.
Mit nyújt Önnek a trust?
Az engedéllyel rendelkező vagyonkezelő (trustee) a trustokról szóló 2019. évi törvény alapján az Ön javára tartja az ingatlant, és az NBFSA mellett működő Trust Regulator felügyelete alá tartozik. Új struktúráról van szó, és hosszabb múltra visszatekintő vagyonkezelőből egyelőre kevés van. A telket ráadásul a trust megszűnése után nem lehet egyszerűen külföldi kedvezményezettre átruházni.
Örökölhetik tőlem a lakást a gyermekeim?
A magántulajdonban lévő lakás örökölhető, de az örökösnek meg kell felelnie a tulajdonszerzés feltételeinek; a részleteket ügyvéddel ellenőrizzük. Ha elsősorban az utódlás a fontos, a trust lehetővé teszi, hogy a kedvezményezetteket előre kijelölje. Azt, hogy az Ön otthoni öröklési és adójoga hogyan kezeli a külföldi trustot, otthoni tanácsadóval kell ellenőriztetni.
Vonatkozik rám az illetékmentesség?
2026. december 31. napjáig kedvezmények érvényesek a legfeljebb 210 000 USD értékű első lakóingatlanra és a borey lakóparkokban lévő házakra. A források nem erősítik meg, hogy ezek külföldiekre is vonatkoznak, és az átírásnak az év végéig meg kell történnie. A kalkulációban ezért a teljes 4 százalékkal számolunk, a mentességet pedig külön ellenőrizzük.
Kell adót fizetnem, ha eladom az ingatlant?
A 2026. évben történő eladás még mentes a tőkenyereség adója alól. 2027. január 1. napjától a tényleges nyereség 20 százaléka, vagy átalányban az eladási ár kb. 4 százaléka fizetendő. A halasztásokat korábban év végén jelentették be, ezért a helyzetet 2026 decemberében újra ellenőrizzük.
Milyen bérleti hozam reális?
A kínálati adatok alapján Phnom Penhben a bruttó hozam a városrésztől függően nagyjából 3 és 6% között van. A helyi média 6 és 9% közötti értéket említ. Reálisnak 4 és 6% közötti bruttó hozamot tartunk; a költségek, adók és az üresen állás utáni nettó hozam ennél alacsonyabb.
Épülő vagy kész lakást érdemes venni?
A befektetők az elmúlt években a kész, igazolt bérbeadással rendelkező lakások felé fordultak. Sihanoukville példája megmutatta, mi lesz azokkal az épületekkel, amelyeket a fejlesztő nem fejez be. Ha épülő lakást vásárol, csak az elért mérföldkövek szerint fizessen, és ellenőrizze a fejlesztőt, valamint a teljes telek tulajdoni okiratát is.
Beszéljük át a konkrét vásárlást
Küldje el nekünk az ingatlan linkjét, vagy csak a helyszínnel és a költségkerettel kapcsolatos elképzelését. A konzultáción megmondjuk, melyik tulajdonszerzési utat válassza, mit kell ellenőrizni, és milyen költségekkel számoljon.
Források Frissítve: 2026. november
- 1. Tilleke & Gibbins: regionális ingatlanpiaci útmutató, 2023
- 2. DFDL: lakások külföldi tulajdonlása
- 3. Emerhub: ingatlanvásárlás külföldiként
- 4. Knight Frank: hogyan vásároljon ingatlant Kambodzsában
- 5. Knight Frank: ingatlanadó
- 6. IPS Cambodia: illetékkedvezmények 2026 végéig
- 7. DFDL: a tőkenyereség adójának halasztása ingatlanoknál
- 8. IPS Cambodia: az ingatlanok utáni tőkenyereség adója
- 9. realestate.com.kh: biztonságos a strómann konstrukció?
- 10. realestate.com.kh: útmutató Phnom Penh városrészeihez
- 11. Global Property Guide: az árak alakulása Kambodzsában (a CBRE adatai)
- 12. IPS Cambodia: Siem Reap ingatlanpiaca, 2025