Lokality · Hlavné mesto
Phnom Penh, kde sa v Kambodži podniká
Takmer všetky medzinárodné školy, banky, ambasády a centrály firiem sú tu. Pre väčšinu podnikateľov a rodín je hlavné mesto prirodzenou prvou základňou.
- Medián ponúk okolo 1 630 USD/m²
- Hrubý výnos z ponúk 4,8 %
- Nové letisko Techo od septembra 2025
Provincia
Hlavné mesto
Cesta z Phnom Penhu
Východiskový bod, letisko Techo zhruba 20 až 30 km južne od centra
Pre koho
- Zakladatelia firiem
- Rodiny s deťmi
- Investori do bytov
- Ľudia pracujúci na diaľku
Prehľad
Kráľovské mesto s novou siluetou
Phnom Penh leží na sútoku Mekongu, Tonle Sapu a Bassacu a pri sčítaní v roku 2019 v ňom žilo viac ako 2,28 milióna ľudí. Má dve tváre. Nábrežie Sisowath, Kráľovský palác a koloniálne ulice Daun Penhu tvoria pohľadnicu, sklenené veže Vattanac Capital, ostrov Koh Pich a hustá zástavba BKK1 ukazujú peniaze posledných pätnástich rokov.
Takmer všetky medzinárodné školy, súkromné nemocnice, ambasády, banky a centrály firiem sú tu. Pre zakladateľov firiem, rodiny aj ľudí pracujúcich na diaľku je preto hlavné mesto prirodzenou základňou. Mnohí dôchodcovia začínajú v Phnom Penhu pre zdravotnú starostlivosť a na pobrežie sa sťahujú, až keď krajinu lepšie spoznajú.
Trh s bytmi je v roku 2026 na strane kupujúcich. Ponuka je veľká, predaj z druhej ruky pomalý a ceny nových bytov sú podľa dostupných dát stále pod vrcholom z roku 2019. Investori preto prechádzajú od nákupu vo výstavbe a rýchleho predaja k dokončeným bytom s doloženým nájmom.
Trh v číslach
Ceny, nájmy a výnosy
- Medián ponukovej ceny, celé mesto
- 1 633 USD/m²
- realestate.com.kh
- Medián ponukového nájmu za mesiac
- 799 USD
- celé mesto
- Hrubý výnos z ponúk
- 4,8 %
- pred nákladmi a daňami
- Prémiové byty vo 4. štvrťroku 2025
- nad 2 800 USD/m²
- CBRE, zhruba o 5 % viac ako pred rokom
- Mesačný nájom vily v štvrtiach expatov
- 2 500 až 5 000 USD
- Toul Kork a Tonle Bassac
- Elektrina, ako ju často účtujú prenajímatelia
- 0,25 USD/kWh
- štátna tarifa zhruba 0,15 USD/kWh
Ponukové dáta realestate.com.kh z novembra 2026 nie sú uzavreté obchody. Údaje CBRE podľa Global Property Guide. Byt s jednou spálňou stojí podľa štvrte zhruba 450 až 1 100 USD mesačne.
Štvrte
Kde v Phnom Penhu bývať a kupovať
Každá štvrť má iného nájomcu. Centrum láka expatov a krátkodobé nájmy, okraje rodiny a miestnu strednú triedu.
| Štvrť | Charakter | Cena za m² (ponuky) | Nájom bytu | Hrubý výnos |
|---|---|---|---|---|
| BKK1 | Centrum života expatov: kaviarne, ambasády, servisované byty, nočný život v uliciach 278 a 282 | Okolo 2 742 USD/m², stránka môže byť staršia, iná správa uvádza okolo 2 000 | Medián 1 086 USD, servisovaná garsónka od 350 USD | Okolo 6,1 % |
| Daun Penh a nábrežie | Kráľovský palác, Národné múzeum, Ústredná tržnica, nábrežie Sisowath, koloniálne domy | Zhruba o 33 % nad priemerom mesta | Medián okolo 800 USD, dve spálne s výhľadom na rieku okolo 900 USD | Okolo 2,9 % |
| Chamkarmon | Zmiešaná luxusná a rezidenčná štvrť, ambasády, Aeon Mall 1 | Okolo 2 342 USD/m² | Bez údaja | Okolo 3,8 % |
| Toul Kork | Pokojnejšia, viac khmérskej strednej triedy, priestrannejšia, nákupné centrá ako TK Avenue | Okolo 1 450 USD/m² podľa staršej správy | Medián 600 USD, vily 2 500 až 4 500 USD | Okolo 3,6 % |
| Sen Sok | Rýchlo rastúce predmestie na severozápade, uzavreté rezidenčné štvrte borey, Aeon Mall Sen Sok | Okolo 1 504 USD/m², jediná veľká štvrť pod priemerom mesta | Bez údaja | Okolo 4,8 % |
| 7 Makara | Centrálna, miestna a dostupná štvrť pri Olympijskom štadióne a tržnici Orussey | Okolo 1 890 USD/m² | Bez údaja | Okolo 5,5 % |
| Chroy Changvar | Polostrov medzi Tonle Sapom a Mekongom, výhľady na rieku, hotely, nové veže | Okolo 1 500 USD/m², staršia správa uvádza 1 700 | Medián 450 USD, domy a vily okolo 1 000 USD | Okolo 3,6 % |
| Koh Pich a Tonle Bassac | Najvyššie veže v meste, Koh Pich je umelo navŕšený ostrov s výstaviskom a svadobnými sálami | Okolo 2 466 USD/m², garsónky na Koh Pich od zhruba 126 000 USD | Medián 850 USD, na Koh Pich jedna spálňa 550 až 600 USD | Okolo 5,1 % |
| Toul Tom Poung | Zelená a kreatívna štvrť okolo Ruského trhu, rýchlo sa stáva druhým centrom expatov | Pozemky 1 600 až 7 300 USD/m² (dáta 2023) | Medián okolo 550 USD, domy okolo 1 700 USD | Bez údaja |
Ponukové dáta realestate.com.kh. Výnos = medián nájmu × 12 ÷ medián ceny, pred nákladmi. Niektoré stránky portálu môžu byť staršie, čísla pred nákupom znova overíme. V BKK1 pripadá na jednu ponuku na predaj 18 ponúk na prenájom.
Pre koho
Komu sa Phnom Penh hodí
-
Zakladatelia firiem
Ministerstvá, banky, účtovníci, právnici aj obchodné komory sú v jednom meste. Firmu tu založíte a spravujete najľahšie.
-
Rodiny s deťmi
ISPP, Northbridge, iCAN British International School, Australian International School alebo Canadian International School. Školné od niekoľkých stoviek po viac ako 20 000 USD ročne.
-
Ľudia pracujúci na diaľku
Rýchly internet, coworkingy a kaviarne v BKK1 a Toul Tom Poung. Najväčšia komunita expatov v krajine.
-
Investori do bytov
Nájomcov tvoria expati aj rastúca kambodžská stredná trieda. Dokončené byty sa dnes dajú kúpiť so zľavou.
Podnikanie
Podnikateľské príležitosti
-
Profesionálne služby
Účtovníctvo, právo, IT outsourcing a digitálny marketing pre rastúci počet malých a stredných firiem.
-
Gastronómia a obchod
Kaviarne, reštaurácie a špecializované obchody v BKK1, Toul Tom Poung a na Chroy Changvar.
-
Ľahká výroba a logistika
Osobitné ekonomické zóny okolo mesta a koridor k Bavetu pri vietnamskej hranici, kam vedie rozostavaná diaľnica.
-
Byty so zľavou
Nákup dokončených jednotiek na trhu kupujúcich a ich prestavba na servisované apartmány.
-
Zdravie a vzdelávanie
Kliniky, zubné a wellness centrá, predškolské a jazykové školy pre movitejšiu strednú triedu.
-
Technológie a fintech
Národný platobný systém Bakong a QR platby, ktoré ľudia používajú každý deň.
Časté otázky k Phnom Penhu
Aký výnos z prenájmu je v Phnom Penhu realistický?
Z ponúk vychádza za celé mesto hrubý výnos 4,8 %, podľa štvrte zhruba 3 až 6 %. Miestne médiá a makléri uvádzajú 6 až 9 %. Za realistické považujeme 4 až 6 % hrubého a 6 až 8 % pri dobre kúpenom a dobre prenajatom byte. Čistý výnos je po správe, poplatkoch, daniach a obdobiach bez nájomcu nižší.
Ktorú štvrť vybrať na prenájom?
BKK1 má najlikvidnejší nájomný trh, na jednu ponuku na predaj tam pripadá 18 ponúk na prenájom. Štvrť 7 Makara dáva podľa ponúk vyšší výnos pri bytoch pre miestnych nájomcov. Toul Kork a Tonle Bassac sú silné vo vilách pre rodiny. Výber vždy závisí od toho, komu chcete prenajímať.
Môže cudzinec v Phnom Penhu kúpiť byt?
Áno, jednotku v bytovom dome nad prízemím s vlastným titulom k jednotke. Cudzinci spolu smú mať najviac 70 % plochy súkromných jednotiek v budove. Pôdu cudzinec vlastniť nemôže, pre domy a pozemky sa používa dlhodobý nájom, firma s kambodžskou väčšinou alebo trust.
Ako ďaleko je nové letisko?
Letisko Techo otvorili 9. septembra 2025 a nahradilo staré letisko pre komerčné lety. Leží zhruba 20 až 30 km južne od mesta, zdroje sa líšia. Do BKK1 počítajte orientačne so 45 až 60 minútami aj viac, podľa premávky.
Je teraz dobrý čas na nákup?
Trh je na strane kupujúcich a pri dokončených bytoch je priestor na vyjednávanie. Prémiové ceny podľa CBRE vo 4. štvrťroku 2025 vzrástli zhruba o 5 % medziročne, po slabom začiatku roka. Rozhoduje však konkrétna jednotka, jej nájomca a cena, nie všeobecný trend.
Koľko stojí bežné bývanie?
Byt s jednou spálňou stojí zhruba 450 až 1 100 USD mesačne podľa štvrte. Elektrinu prenajímatelia často účtujú okolo 0,25 USD/kWh a na energie počítajte orientačne so 40 až 180 USD mesačne, hlavne podľa klimatizácie. Miestne jedlo vyjde zhruba na 2 až 5 USD.
Chcete prejsť konkrétne byty v Phnom Penhu?
Na konzultácii porovnáme štvrte podľa vášho cieľa, preveríme vybrané jednotky a spočítame čistý výnos. Presnú cenu našich služieb potvrdíme po prvom rozhovore.
Zdroje Aktualizované: november 2026
- 1. realestate.com.kh, sprievodca Phnom Penhom
- 2. realestate.com.kh, štvrť BKK1
- 3. realestate.com.kh, Daun Penh
- 4. realestate.com.kh, Chroy Changvar
- 5. realestate.com.kh, Tonle Bassac
- 6. Global Property Guide, ceny podľa CBRE
- 7. Knight Frank, Cambodia Real Estate Highlights H1 2025
- 8. Khmer Times, investori menia stratégiu
- 9. Travel Trade Journal, otvorenie letiska Techo
- 10. Move to Cambodia, medzinárodné školy
- 11. citypopulation.de, mestá Kambodže